Mantenimiento de edificios, tipos y como debe hacerse

El mantenimiento de un edificio consiste en todas las acciones que se realizan en el inmueble con el objetivo de conservar todo lo que lo conforma (instalaciones, tuberías, cableado, estructura, paredes, fachadas, sistemas, etc.) y prevenir así su deterioro.

Así pues, con un mantenimiento periódico estaremos reduciendo los futuros problemas que pudiese acarrear el paso del tiempo sobre un edificio.

Mantenimiento básico de instalaciones y edificios

Cada inmueble o construcción puede necesitar unos requisitos de conservación propios o más particulares. No obstante, todos ellos cuentan con unas normas de mantenimiento básico de instalaciones y edificios. 

Estas son algunas de ellas:

Fontanería y saneamiento 

Las principales operaciones exigidas por la normativa están relacionadas con el mantenimiento preventivo de instalaciones de agua fría sanitaria (AFS) y agua caliente sanitaria (ACS), grupos de presión, equipos de tratamiento de aguas, así como pruebas de detección de fugas, más orientadas a un mantenimiento correctivo.

Calefacción y ACS

Lo ideal en cualquier instalación es realizar un estudio previo de necesidades y condicionantes en función del edificio. El posterior mantenimiento debe tener en cuenta, entre otras materias, acumuladores de agua, intercambiadores y bombas de circulación, calderas, bombas de calor, aerotermias y placas solares.

Protecciones contra incendios

En este sentido la regulación es clara: se debe hacer una revisión de mantenimiento de instalaciones de protección contra incendios al menos una vez al año. Las sanciones por incumplirlo oscilan entre los 3.005,07 euros y los 90.151,82 euros y, para las más graves, hasta los 601.012,10 euros.

Ventilación

La pandemia del COVID-19 ha puesto el foco sobre la necesidad de tener y mantener un adecuado sistema de ventilación y renovación del aire. La instalación inadecuada de bocas de extracción de aire, la suciedad acumulada o mala calidad en los filtros supone que las partículas contaminantes que transporta el aire no lleguen a desaparecer del ambiente, generando así los microorganismos como puede ser la legionela. Una instalación previamente estudiada y su posterior mantenimiento pueden favorecer a una ventilación mucho mejor condicionada que garantice la salubridad y confort de los usuarios del edificio. 

Instalaciones eléctricas

Aseguran el correcto funcionamiento de los circuitos y sistemas eléctricos de todo el edificio. Un escaso o inexistente mantenimiento de instalaciones eléctricas o una mala conexión en el cableado podría acarrear problemas como sobretensiones, cortocircuitos, o incluso males mayores como un incendio.

En Fongascal tenemos capacidad y profesionales para un servicio de mantenimiento integral en edificios, por lo que nuestro cliente se favorece de varios tipos de mantenimiento en un único contrato.

Ver mantenimiento integral de edificios

Tipos de mantenimiento de edificios

Mantenimiento preventivo

El mantenimiento preventivo engloba todo lo que pudiéramos integrar en la expresión “más vale prevenir que curar”. 

Ante todo, con un mantenimiento preventivo adecuado ayudamos a incrementar la productividad en instalaciones en las que las empresas dispongan de operarios; a menor carga problemática de máquinas y procedimientos menos parones inesperados se producen.

Un mantenimiento preventivo bien hecho y a conciencia, donde el equipo se implique y los trabajos sean excelentes, nos va a permitir reducir las incidencias y mantenimientos correctivos al máximo, esto se traduce en un ahorro de costes importantes ya que evitamos reparaciones costosas por una mala inspección de los elementos, y además, ofrecemos un servicio y prestaciones de calefacción, climatización y confort de calidad. 

De la mano de este KPI viene el ahorro de costes, hasta un 30%, al no tener que afrontar gastos imprevistos en reparaciones costosas por un fallo importante en el sistema y no haberlo prevenido a tiempo al no haber hecho un mantenimiento preventivo correcto. 

Gracias a las acciones de un mantenimiento habitual como son los ajustes de maquinaria, limpieza e instalaciones de equipos, cambios de piezas, calibración o análisis, entre otros, complementamos la planificación de los procesos de producción, reduciendo el porcentaje de imprevistos y teniendo un mayor control sobre las instalaciones. 

Mantenimiento correctivo

El mantenimiento correctivo de instalaciones y construcciones es lo contrario al preventivo. Se trata de aquel mantenimiento que trata de reparar los desgastes de la instalación una vez ocurridos.

Mantenimiento predictivo

El mantenimiento predictivo está focalizado en la generación de ahorros en cuanto al estado de las maquinarias. Basado en la condición y estado de las mismas, con este tipo de mantenimiento evaluamos si el equipo necesita o no una intervención. 

Con esta gestión optimizada logramos también adelantarnos al problema al establecer que una máquina necesita de una reparación o intervención mucho antes de que esta se estropee, favoreciendo la planificación de los procesos.

Mantenimiento en locales de pública concurrencia

Se trata de locales y salas caracterizados principalmente por el uso de terceros, en los que es común el vaivén de personal y clientes. Es decir, bajos, plantas o edificios de uso público como comercios, administraciones o empresas del sector servicio o dedicados a actividades recreativas y espectáculos.

Es precisamente este nivel de concurrencia lo que añade el riesgo extra en caso de accidente.

Sin importar su índole, este tipo de locales están obligados a una primera legalización en la que un técnico competente debe firmar el proyecto, acompañado de un certificado de instalador autorizado y otro de un organismo de control. 

Posteriormente se deben mantener diferentes tipos de revisiones (anuales, trimestrales y mensuales) e, incluso en algunos casos como salas de quirófanos, semanales.

Los titulares de los locales de pública concurrencia que no registren un contrato de mantenimiento de instalaciones eléctricas específico de Pública Concurrencia se pueden enfrentar a juicios y multas de responsabilidad civil o penal. Además, sin este contrato, los daños ocasionados por diferentes fallos por ejemplo el eléctrico no quedan cubiertos por el seguro.

Mantenimiento de comunidades

Mantenimiento de grupos de presión de edificios

Puede ser habitual que sucedan incidencias en edificios de comunidades relacionadas con el suministro de agua potable, incidencias que suelen estar asociadas o ser causa directa de molestos cortes de agua para los vecinos.

Un correcto mantenimiento de la instalación de grupos de presión es importante para que esto no ocurra. Son muchos los factores que hay que tener en cuenta como la falta de presión en los pisos más altos del edificio u obstrucciones a lo largo de las tuberías, impidiendo el correcto flujo de agua.

Desde Fongascal realizamos inspecciones, empezando desde un análisis visual de la instalación (revisión de depósitos de agua, bombas elevadoras, bombas de achique, tuberías, etc.) hasta el estudio detallado de posibilidades de fuga o funcionamiento del sistema eléctrico, como la electroválvula, térmicos, etc.  

Mantenimiento de placas solares en las comunidades

Una correcta instalación de los paneles solares suele asegurar una gran resistencia y durabilidad. Estos paneles tienen una producción máxima que únicamente se alcanza cuando hay detrás un mantenimiento periódico y adecuado. 

Este mantenimiento está principalmente ligado al buen funcionamiento del sistema de control, que arranque y pare las bombas de recirculación convenientemente, así como a la limpieza de los captadores solares. De lo contrario, la suciedad y el polvo pueden acarrear consecuencias negativas en la productividad de las placas.

Mantenimiento de la calefacción central de edificios

Las comunidades de vecinos con una instalación de calefacción central requieren un mantenimiento según lo establecido en las normas del RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios).

En este tipo de instalaciones hay que tener muy en cuenta las diferentes épocas del año, siendo imprescindible una supervisión en las semanas previas a los meses fríos para asegurarse de que todo funciona correctamente.

Paralelamente, es aconsejable buscar opciones de optimización energética que permitan el ahorro de gastos de todos los vecinos en el sistema de calefacción centralizada en el edificio. Un ejemplo puede ser una contabilidad energética que permita monitorizar el funcionamiento del sistema y detectar anomalías en tiempo real.

¿Por qué contar con Fongascal en el servicio de mantenimiento de edificios?

Porque ofrecemos un solo contacto para todo el mantenimiento. Nuestro personal cuenta con la capacidad y especialización suficiente como para abarcar todo lo necesario en el servicio de mantenimiento.

El hecho de contar con un único proveedor de mantenimiento que cubra todas las instalaciones, te permite reducir esfuerzos ya que toda la gestión será con una único interlocutor. Reducir costes al tener un único contrato de mantenimiento y ser la misma empresa la que toque todas las áreas a mantener de tu edificio. 

La experiencia de Fongascal en mantenimiento de edificios nos dota de un gran know-how y desempeño en estas tareas. Logramos así minimizar los mantenimientos correctivos y posibles incidencias que desemboquen en una parada de las instalaciones y como consecuencia un peor grado de confort hacia los clientes o empleados que estén en el edificio. 

Es más, Fongascal va un paso más allá en el mantenimiento de edificios. A día de hoy aplicamos en estos servicios un gran componente tecnológico, monitorizando y telegestionando muchas de las instalaciones que componen tu edificio. 

Podemos controlar en tiempo real cómo está funcionando la sala de calderas, cuál es la temperatura de los depósitos y equipos de climatización, cual es el consumo eléctrico del centro, incluso configurar alarmas o avisos cuando cualquiera de los parámetros de los equipos no se corresponde con un comportamiento normal, evitando así paradas o cortes en el servicio. 

Criterios de mantenimiento y conservación de los edificios

¿Por qué es importante el mantenimiento de los edificios?

Podemos realizarnos la misma pregunta de un modo diferente: ¿qué sale más caro: mantener algo como un vehículo con revisiones anuales o no hacerlo y comprarse uno nuevo cada vez que se estropea?

En el caso de los edificios ocurre lo mismo. En otros tiempos el mantenimiento de edificios consistía en reparar lo que se había estropeado. Sin embargo, la filosofía actual difiere mucho de su predecesora. Lo importante ahora es la prevención. Evitar daños mayores gracias a una correcta revisión periódica que se encarga de solucionar lo que todavía no ha ocurrido.